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地产业的战国时代--接盘侠的如意算盘

作者:admin 时间:2020-06-20 浏览:

如果要说中国关注度最高、影响力最大的实体行业,房地产应该没有任何异议,当仁不让的站出来。它作为一个神奇的支柱行业这么多年来吸收了大量被动投放的M2,成为实际CPI的定海神针,链接了农耕文明的残留幻觉和工商业文明带来的资本贪婪。

这也是笔者日常工作中直接打交道最多的行业。尤其是过去的四五年。

回看过去5年,15-17年,房地产价量齐升再给居民部门加了一轮杠杆,过去大量三四线城市拆迁,棚户区改造释放出的购买力在这一轮中消耗殆尽,18-19年市场开始放缓,信用开始收缩,房企由热变凉,万达、华夏幸福、中弘、泰禾等一批风光无两的房企出现资金链断裂危机甚至破产退市。

回到当下,从Top-down来看。政策上,中央经济会议多次提到稳字当头,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。一线城市压住房价,二三线城市放开户口,政策托底(downside-protection),让房价保持窄幅波动。金融上,利率持续下行,发债信托更加畅通,房企融资成本持续下降。

行业上,整体杠杆率下降,上市房企整体估值安全(2020年预期市盈率不到7倍),派息丰厚(股息收益率高达5.7%左右)。发展上,行业并购和集中度加速,逆周期板块的增长机会显现,商业地产、物业管理、城市更新、文化旅游四大金刚开始护体,虽然疫情把商业地产、文旅项目暂时打趴在地,但随着疫情好转,近期已经慢慢恢复,未来潜力可期。

除了超出世界人民意料之外的疫情,其实早在2008年地产业情况就该如此,如果不是四万亿充值…...让这种局面晚出现了十多年。

但如果不是四万亿的充值,也成就不了今天这篇文章的主角,融创中国。

融创中国,融创英文名字是SUNAC,SUN是指孙氏企业,AC可能是孙宏斌继顺驰之后的“下一个企业”,即Another Company的开头字母,带着浓浓的孙宏斌的个人烙印。

熟悉爱知君投资风格的可能知道,爱知君首先“看人下菜”,特别关注那些“进去过”的企业家,这些企业家深谙人性复杂、世态炎凉、能屈能伸,比如通策医疗的吕老板、华远的大炮,虽然都曾因房地产所累,但触底反弹后仍能达到人生的颠峰。

而且孙宏斌可是栽过两次的人,对事情的思考深度远超一般人。

当年顺驰的教训还历历在目:“产品不够精细”、“扩张太快,管理能力稀释太厉害”、“杠杆率太高”。融创把这些教训内化成了资本,如地产常用的利息资本化一样

当然仅有这些“资本”远远不够的,房地产最终看的其实就是两块,钱和地。

首先说钱,地产的钱怎么来,主要途径无非是贷款、发债、信托、保险、资本市场,其中银行的钱绝对是大头中的大头,不论是贷款直接给,或者通过信托或者债券偷偷地塞,银行对地产可是真爱,地产对银行的依赖也无法用一般形容词来表达。一个地产公司的兴衰成败无不和银行有关,当年一己之力帮万达起家的Bank of China,后来抽贷时快准狠,没有看出任何手软。万科发展历史上卖掉大股东深圳特区公司,转投华润,也是主要看上了华润的银行授信支持。所以地产公司除了不用还的股权资金,向前发展还得依靠银行。融创这几年在银行那可是座上宾,如鱼得水,后面我会讲讲为什么。

第二是地,地就是房地产公司的面粉,没有它做不出面包,巧妇难为无米之炊,同时,没有地来抵押也贷不出来款来(当然现在拿地阶段还得主要靠自有资金),所以钱和地是相辅相成的。

“钱和地”就像“鸡和蛋”,地产公司发展是先养鸡还是先孵蛋呢?大家各有不同打法。但有一种更高维的打法叫“一锅端”,融创这几年练得炉火纯青。作为一名资深的白衣骑士(接盘侠)可能有的读者还停留在孙宏斌含泪接盘乐视的画面里。当然后续的接盘可不光凭着情怀了,前面说过孙宏斌可是栽过两次的人,对事情的思考深度异于常人,而且目前团队呱呱叫。战略胆识和执行力俱佳。

接盘侠和并购王真的不是浪得虚名。

2017年融创收购万达多个项目,交易金融高达632亿元,一举囊括万达中文旅城的约6000多万平方米的可售面积

去年融创收购的步子迈得更大,年初125亿元收购北京泛海国际和上海董家渡项目。4月,13亿元收购阳光100旗下重庆项目。7月,67亿收购新湖中宝20宗地块。11月再斥资153亿元大手笔接盘云南城投旗下资产,直接或间接取得的土地储备面积约6659万平方米。另外在投资不过山海关的那边还以以40亿元收购长实集团在大连的西岗项目。

最近一个月,又接连出手先后收购了开元物业和浙江山水文园等项目。

收并购是融创获取土地的最重要来源,19年末融创土地储备2.39亿平方米,货值3.07万亿元,其中60%通过并购取得。对于融创,不仅解决了先有鸡还是先有蛋的问题,还一石三鸟,让各方利益诉求迎刃而解。银行盘活了存量项目,化解了之前问题贷款的同时将新的并购贷款双手捧上。地方政府化解了燃眉之急,土地财税滚滚而来,投桃报李,给予各种优惠政策。三方欢欢喜喜一起斗地主(数钱)。

地产行业的战国时代,这一并购模式将随着历史车轮滚滚向前,不可阻挡。

房地产行业经历了2000年至2012年的粗放性增长,2013年至今年的快速布局和加速增长,终将迎来“寡头垄断 存量开发 多元发展”的成熟阶段。

投资者的偏好也随之从土储备为王,转到销售为王,最后到平衡为王。

爱知君预测不久的将来,融创将会挤进中国地产的前三强,逐鹿中原,成为最有实力的寡头玩家。同时,融创在物业和文旅板块布局也将如虎添翼,进一步巩固其龙头地位

再来看看融创的股价,目前市盈率不到6倍,估值还是便宜。由于土地储备的保证,预计20年的销售收入增速达到15%,随着融资成本的下降,地产业务集中度的上升,预计融创会在群雄逐鹿中脱颖而出,迎来一轮狠不错的表现。

当然,风险还是有的。最大的风险还是宏观经济风险,如果崩盘,那房地产那肯定是首当其冲。但揣着人民币资产的我们无论投资什么总得承受相应的贝塔,对祖国的信仰还是要有的,全球放水的今天也许还有惊喜在像你招手。

这篇可能是截至目前,对您投资最有用的一篇文章。买房或持有更有潜力的地产股现在来看并不是一个艰难的抉择。读懂这篇文章,有可能改变您几年后的家庭资产负债的情况。

最后按照惯例我还是提示一下我的文章并不构成投资建议,点评到此。

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